Skilsmisseoppgjør for dummies del III - hvem skal ha boligen?

flicr.com - David

Kampen om boligen kan ha ulike årsaker. Noen ganger er kampen om boligen lik kampen om barna. Andre ganger kan det være såre følelser - "du var utro - du får flytte". Mens andre har investert så mye av seg selv i boligen at det å flytte fra boligen nesten er mer utenkelig enn å flytte fra ektefellen.

Uansett, det er kun en bolig. Spørsmålet er hvem som skal få overta boligen? Eller skal boligen selges på det åpne markedet til høystbydende?

For å få overta boligen må man ha "særlige grunner". Høyesterett har uttalt:

"Ordlyden tilsier at et rent ønske om å få overta ikke vil være nok; vedkommende må ha «grunner». Videre fremgår at ikke hvilke som helst grunner er tilstrekkelige; det må foreligge «særlige» grunner. «Særlige» grunner er de som skiller seg fra de helt alminnelige. At man har bodd på eiendommen og gjerne vil fortsette å bo der, er ikke «særlige grunner»."

Hva som er særlige grunner vil kunne variere fra sak til sak. Det er alltid en konkret vurdering. Jeg skal illustrere med noen eksempler.

Hvis det er bare den ene parten som vil overta mens den andre vil selge på det åpne markedet, skal det svært lite til for at man har en særlig grunn. Forutsatt at man har råd til å betale markedspris, har en tilknytting til boligen og stedet og har planer om å bosette seg i boligen, vil det ofte i seg selv være nok. Høyesterett har i en sak fra 2013 avvist at den enes part interesse i å legge ut boligen på det åpne markedet for å oppnå høyest mulig pris er et relevant argument.

flicr.com - Guton

Hvis begge ønsker å overta blir det spørsmål hvem som har den sterkeste interessen i å overta. I ekteskapsloven § 67 står det at "ved vurderingen skal det legges vekt på ektefellenes og barnas behov". Hvor barna skal bo fast vil kunne være sentralt ved vurderingen.

Mange evner å samarbeide godt om barna etter skilsmissen. Det er ikke uvanlig at den ene parten godtar at den andre overtar boligen slik at barna kan fortsette å bo i barndomshjemmet sitt. Det er dessverre heller ikke helt uvanlig at kampen om barna og kampen om boligen blir en felles kamp. Barna og boligen blir den store jackpoten begge higer etter. Slike kamper ender sjelden godt, verken for foreldre eller barn.

Tilbake til jussen. Det er overraskende få dommer om hvem som har rett til å få boligen. De dommene som er avsagt, viser at hensynet til barna tillegges særlig vekt mens barna er små. I en sak fra Frostating (2003), la ikke retten vekt på at foreldrenes 13 år gamle sønn skulle bo fast hos mor. Sønnen skulle ha omfattende samvær med far, og retten uttalte at for gutten var det viktigst at han fortsatt kunne bo i nærområde og fortsette på samme skole. Men det må gjøres en konkret vurdering. I en annen sak fra Frostating (2013) hadde foreldrene fire barn fra 9 til 17 år. Her la retten avgjørende vekt på at barna kom til å bo hos mor, og at de hadde begrenset samvær med far. I samme sak uttalte lagmannsretten:

"Det er uheldig at det ikke er truffet en endelig avgjørelse med hensyn til barna, og at partene bruker boligen som argument i barnesaken og barnesaken som argument hva angår boligen, og fremsetter en rekke vanskelig etterprøvbare påstander i den forbindelse."

Flickr.com - Oterhals

Hvis partene ikke har barn, eller barna har flyttet hjemmefra, må det foreligge en spesiell grunn for at den ene skal få forang foran den andre. Det kan være slektstilknytting til stedet, eiendommen kan være tilpasset den enes behov som funksjonshemming, hobby eller næringsvirksomhet. Med andre ord, det må være noe ekstra. En alminnelig interesse i å fortsette å bo i samme bolig er ikke nok.

En mulig løsning vil være at ingen får rett til å overta boligen. Boligen må da selges. Det er flere måter å gjennomføre et slikt salg på. Hvis partene ikke blir enige, vil boligen selges etter reglene om tvangssalg eller oppløsning av sameie. Både tvangssalg og frivillig salg koster penger. Noen velger derfor først å gjennomføre en intern budrunde mellom partene. Hvis begge er interessert i boligen, vil man ofte ved en intern budrunde oppnå høyere pris enn på det åpne markedet.

Jeg har i dette innlegget fokusere på de mest vanlige situasjonene. Loven inneholder flere unntak, blant annet knyttet til odelsrett, som jeg ikke har skrevet om. For bolig som er den enes særeie skal det sterke grunner til for at den andre skal få overta boligen. Et krav på å skjevdele en andel av boligens verdi, har imidlertid ikke i seg selv noen betydning for hvem som skal overta boligen.

Til slutt en presisering om verdien. Ved skiftet skal verdien settes til boligens markedsverdi. Hvis man ikke blir enige om verdien, kan man kreve verdien fastsatt ved skiftetakst. Skiftetakst innebærer at tre fagkyndige skjønnsmedlemmer sammen fastsetter omsetningsverdien. Skiftetakst er kostbart, og brukes relativt sjeldent.

flicr.com - Hatot

Og helt til slutt. Økonomisk oppgjør ved skilsmisse er et tap-tap prosjekt. Det skapes ingen verdier ved oppgjøret. Muligheten for at verdier går tapt er store. Det koster å hente inn verdivurderinger, betale advokater, betale rettsgebyr. De følelsesmessige kostnadene kan også bli store, og relasjonen kan bli ødelagt for alltid.


Skilsmisseoppgjør handler mye om følelser. Hvis konfliktene er store, kan det være lurt å stoppe litt opp å tenke seg godt om før man kvesser alle kniver til kamp.

Divorce Party Camping Weekend

Skilsmisseoppgjør for dummies del II - skjevdeling

Krav om skjevdeling er ofte det som skaper flest tvister i skilsmisseoppgjør. Den som krever verdier skjevdelt mener det er høyst rimelig at man skal få ta ut de verdier man selv hadde med seg inn i ekteskapet, mens den andre gjerne opplever kravet om skjevdeling som nok et bevis på den manglende anerkjennelse fra den andre - "har ikke jeg bidratt noe til verdiene vi har skapt sammen jeg da?!"

flickr.com

Jeg erfarer stadig vekk at folk misforstår reglene om skjevdeling, og det gjelder ikke minst advokatene. I dette innlegget forklarer jeg hva skjevdeling er, og gir noen eksempler.

Skilsmisseoppgjør er to ting - deling av verdier og fordeling av eiendeler. Krav på skjevdeling er et krav på å få godskrevet en verdi før restverdien deles likt mellom ektefellene. Skjevdeling betyr ikke at man også har krav på en bestemt eiendel. Ofte vil den som har krav på skjevdeling også ha krav på eiendelen. Eksempelvis hvis den ene har arvet ei hytte, og verdien av hytta skjevdeles i sin helhet. Det er da vanlig at den som skjevdeler hytta også beholder hytta. Men det er altså ingen absolutt sammenheng her. 

Skjevdeling kan kreves hvis ektefellen hadde med seg verdier inn i ekteskapet som var høyere enn gjelden. Typisk at den ene ektefellen har en bolig da de gifter seg. To eksempler for å illustrere.

1.

Ektefelle hadde da de giftet seg bolig verdt 3 millioner og huslån på 2,7 millioner. Det gir en nettoverdi på 300 000 tilsvarende 10 % av boligens verdi. Forutsatt at ingenting er gjort med boligen, er skjevdelingskravet 10 % av boligens verdi på tidspunktet for deling. 

2.

Ektefelle hadde da de giftet seg bolig verdt 3 millioner og huslån på 2,7 millioner og et studielån på 300 000. Det gir en nettoverdi på 0, og dermed ingen verdier som kan kreves skjevdelt.  

Skjevdeling kan også kreves hvis ektefellen under ekteskapet mottar arv eller gave fra andre. 

For å kunne skjevdele, må verdien være i behold. I loven heter det "klart kan føres tilbake til midler som en ektefelle hadde da ekteskapet ble inngått eller senere har ervervet ved arv, eller ved gave fra andre enn ektefellen".

Noen eksempler for å illustrere.

flickr.com

Den ene ektefellen arver barndomshjemmet sitt. Ingen gjeld. Utgangspunktet vil være at hele verdien av barndomshjemmet kan skjevdeles. 

Hvis den som arver velger å selge barndomshjemmet, kan han fortsatt kreve skjevdeling for salgssummen. MEN, det er en forutsetning at salgssummen er i behold. Hvis deler av salgssummen brukes til å reise jorden rundt, så er pengene forbrukt. Selv om begge har nytt godt av pengene, så er det ikke noen verdi som kan skjevdeles. Hvis salgssummen plasseres i fond, så vil eventuell avkastning også kunne kreves skjevdelt. 

Hvis familien beholder det arvede huset, men velger å pusse opp deler av huset, skal verdien av det som er pusset opp trekkes fra. Dette gjelder ikke ordinært vedlikehold som å male huset utvendig. Det er kun større arbeid som å bytte kjøkken, bad, legge nytt tak, innrede kjeller, bygge garasje og lignende. Enkelte gjør så store endringer at det kun er tomteverdien som kan kreves skjevdelt. 

Jeg har hatt flere saker med gårdsbruk hvor det har vært krevd at hele verdien av gården skal skjevdeles. Men så har det vist seg at man ikke har tatt høyde for at driftsbygningen er bygd under ekteskapet, og at det også er gjort store endringer med boligen.  

Verdier som er skapt under ekteskapet skal trekkes fra gjelder selv om ektefellen har brukt penger fra egen arbeidsinntekt til å skape verdien. Eksempel. Den ene ektefellen arver ei hytte. Hun velger å få lagt inn vann, og bygger i tillegg på hytta. Alt blir finansiert av henne selv gjennom overskudd fra egen arbeidsinntekt. Verdiøkningen som følge av innlagt vann og tilbygg skal likevel trekkes fra skjevdelingskravet. 

Et siste praktisk eksempel om arv. Hvis arv brukes til å betale ned gjeld etter at huset er kjøpt, så vil arven fortsatt kunne kreves skjevdelt. Høyesterett har avgjort at hvis huset etter nedbetalingen har økt i verdi, så kan man kreve at beløpet justeres i samsvar med konsumprisindeksen. Hvis arven brukes for å kjøpe huset, kan man også kreve andel av boligens verdiøkning.

Skjevdeling høres i utgangspunktet enkelt ut. Verdier man tok med seg inn tar man også med seg ut. Men i praksis er det ikke så enkelt. I lange ekteskap skjer det alltid mange endringer. I skilsmisseoppgjør er det mange skjønnsmessige verdier som skal fastsettes. Det er sjelden det finns et fasitsvar på verdifordeling. 

flickr.com

Skilsmisseoppgjør for dummies - del I - rettferdig oppgjør

"Jeg vil ha et rettferdig oppgjør", er svaret jeg oftest får når jeg spør partene i et skilsmisseoppgjør hva som er viktigst for dem. Og hvem vil vel ikke ha rettferdighet? Problemet er bare at de er uenige om hva et rettferdig oppgjør vil si. 

Fra flicr.com -  Lord Marmalade Follow - impossible divorce

Skilsmisseoppgjør innebærer en deling av verdier, gjeld og eiendeler. Ekteskapsloven angir noen utgangspunkter for hva politikerne mener skal gi et rettferdig oppgjør. I dette innlegget skal jeg forsøke å forklare hovedlinjene i ekteskapslovens regler om skilsmisseoppgjør. Ekteskapsloven inneholder imidlertid også en del unntaksregler. Den viktigste er regelen om skjevdeling, som jeg har skrevet om i skilsmisseoppgjør for dummies - del II. Jeg planlegger også et eget innlegg om hvem som har rett til å overta tidligere felles bolig.

Rettferdighet etter ekteskapsloven regler er at man beholder verdier som ble skapt før ekteskapet, mens verdier skapt under ekteskapet skal deles likt. Det betyr at i det helt kortvarige ekteskapene er det lite å dele, mens for de langvarige deles nesten alt likt. 

Ekteskapsloven legger ikke vekt på hvem som har skapt verdiene. Hvem som har hatt høyest inntekt, hvem som har gjort mest husarbeid, hvem som bygde annekset til hytta, hvem som fulgte opp fotballtreningene, hvem barna skal bo hos etter skilsmissen, osv, har i utgangspunktet ingen betydning for det økonomiske oppgjøret. Verdiene som er skapt under ekteskapet skal deles likt. 

Ekteskapslovens regler passer ikke for alle. Ektefeller kan derfor inngå ektepakt om særeie. Det kan også inngås ektepakt om at skjevdeling ikke kan kreves. Hvis en avtale mellom ektefeller vil føre til et urimelig resultat, kan avtalen settes ut av kraft. Det er også adgang til å kreve vederlag på visse vilkår. MEN, for de fleste oppgjør er det prinsippet om likedeling for alle verdier skapt under ekteskapet som gjelder. 

Det er ofte fornuftig å starte et skilsmisseoppgjør med å avklare om noen av verdiene kommer fra tiden før ekteskapet, eller om verdiene er gave eller arv som den ene ektefellen kan kreve holdt utenfor delingen, såkalt skjevdeling. Skjevdeling er et så stort og vanskelig tema at jeg vil skrive et egen innlegg om det. Her nøyer jeg med å presisere at for at man kan kreve skjevdeling, så må det ha vært en positiv verdi da man giftet seg, og verdien må være i behold. Hvis man da man gifter seg hadde med seg en bolig verdt tre millioner er det kun en positiv verdi hvis ektefellens gjeld da de giftet seg var mindre enn tre millioner. Formuesøkning som følge av nedbetaling av gjeld etter at man er gift skal normalt likedeles. Hvis man etter ekteskapet er inngått selger leiligheten, og bruker gevinsten til å reise verden rundt, så er pengene brukt opp. Selv om den andre nøt godt av forbruket, kan ikke oppbrukte penger kreves tilbake. 

Etter at man har blitt enige om hvilke verdier som hver av ektefellene kan holde utenfor delingen, skal resten av verdiene deles likt. Det er da nødvendig å bli enige om markedsverdien på alle eiendelene som skal deles. Det er mange måter å finne markedsverdien på. 

Naturlig nok er det mest uenighet om boligens verdi. Hvis en av ektefellene skal overta boligen, vil den ektefellen være interessert i at verdien settes så lavt som mulig, og motsatt for den som må ut å skaffe seg ny bolig. 

Det er ganske vanlig å starte med å innhente verdivurdering fra eiendomsmegler. Et godt råd er å bli enige om hvordan man skal finne verdien før man starter å innhente vurderinger. Jeg opplever, kanskje ikke så overraskende, ganske ofte at skilte par ikke stoler på hverandre. Så hvis den ene har innhentet en verdivurdering på egen hånd, så betyr det ingenting for den andre. Det er mye enklere å bli enige hvis man på forhånd har blitt enige om

• hvor mange verdivurderinger som skal innhentes (en, to eller tre)
• hvilke(n) megler(e)/takstmann man skal spørre
• hvem som skal være tilstede under befaringen, eller om ingen skal være tilstede
• hvilken informasjon de skal få
• verdivurderingen er bindende (anbefales sjelden)
• det skal foretas en gjennomsnitt av alle innhentede vurderinger

Min erfaring er at det er enklere å godta en verdivurdering hvis verdifastsettelsen er begrunnet. En viktig premiss for megleres verdifastsettelse er oppnådde priser i nærområdet. Det kan være fornuftig å be megler om å forklare hvordan han har kommet frem til akkurat denne markedsverdien.

Hvis man ikke blir enige om verdien, kan man be retten fastsette verdien ved skiftetakst. Skiftetakst settes av tre takstmenn, og koster minst kr 30 000. I tillegg kommer utgiftene til advokat. 

En annen mulighet er å selge boligen. 

Etter at man er enige om verdsettelsen av alle eiendelene, må det lages en oversikt over gjelden. Gjelden skal trekkes i fra. I utgangspunktet kan man kreve å trekke i fra all gjeld, også egen kredittkortgjeld og egen skattegjeld. Hvis den ene krever å holde eiendeler utenfor deling (særeie eller skjevdeling), er det særregler for gjeld som ikke er fellesgjeld, se ekteskapsloven § 58 tredje ledd bokstav b og c.

Neste skritt er å bestemme hvem som skal ha hva. Utgangspunktet er at man kan beholde de eiendeler man eier. De fleste konfliktene knytter seg til bolig og hytte. Det er særregler for bolig og felles innbo, og jeg planlegger å skrive et eget innlegg om hvem som skal ha boligen.

De eiendelene som eies i fellesskap, må man forsøke å bli enige om hvem som skal ha. Hvis man ikke blir enig, kan hver av partene kreve eiendelen solgt etter sameieloven § 15. Er man ikke enige om et privat salg, kan den ene parten kreve at eiendelen selges ved tvangssalg. Partene har ved tvangssalg fortrinnsrett. Det er viktig å merke seg at fortrinnsretten utøves ved at det inngis bud, og at man IKKE kan tre inn det høyeste budet. Årsaken til at det må inngis bud er at begge parter har lik fortrinnsrett. Hvis begge parter byr, så vil den som byr høyest få eiendelen. 

Fra flicr.com -  John C Bullas

Parter som ikke blir enige, kan kreve offentlig skifte. Krav om offentlig skifte sendes til den lokale tingretten. Før offentlig skifte åpnes, blir man som regel kalt inn til et meklingsmøte. De fleste saker løses uten at offentlig skifte åpnes. Tingretten har plikt til å veilede om hvordan man krever offentlig skifte, og hvordan prosessen i tingretten vil være.

Formålet med dette innlegget var å gi en kort innføring i ekteskapslovens regler om skilsmisseoppgjør. Jeg har ikke tatt med alle regler. Eksempelvis har jeg ikke omtalt reglene i ekteskapsloven § 61 som ramser opp ulike verdier som kan holdes utenfor deling. 

Jeg har som dommer meklet et stort antall skilsmisseoppgjør, og har erfart at kunnskap om reglene er viktig for at partene skal forstå hvorfor noen verdier holdes utenfor og hvorfor noen skal med. Samtidig vil alle oppgjør innebære svært mye skjønn. Verdsettelsen av alle eiendeler må nødvendigvis bli veldig skjønnsmessig. 

Husk også at partene selvsagt står helt fritt til å avtale andre løsninger. Noen er opptatt av at begge to skal sitte igjen med så mye at de kan skaffe seg en passende bolig i barnas skolekrets, slik at barna berøres minst mulig av skilsmissen. Det er lov å ta hensyn til barna.

Partenes smerteterskel i rettsmekling

Under rettsmekling kommer partene ofte til et punkt hvor de må velge mellom å si at nå er smerteterskelen nådd - for så å avslutte meklingen, eller å bite smerten i seg - for så å fremsette et tilbud de forut for meklingen ikke så for seg de ville gjøre. 

Bildet er kjøpt på istock.com 

Å avklare hvor langt parten er villig til å strekke seg, kan være en naturlig del av advokatens forberedelse sammen med parten. Det er likevel flere gode grunner for at man ikke skal fastsette et endelig beløp som uttrykk for partens endelige smerteterskel.

På forhånd er det sjelden mulig å vite eksakt ens egen smerteterskel. Under press tåler man mer smerte enn det man på forhånd kunne forestille seg. Rettsmekling er en dynamisk prosess. I meklingsmøte får både parter og advokater mer innsyn i den andre parts perspektiv. Man tenker rett og slett nye tanker som flytter ens egen opplevelse av smerte. 

Advokatene må på forhånd forklarer partene at forståelsen av saken vil kunne endre seg i løpet av meklingen. Parten må forstå at det vil kunne oppstå en situasjon hvor man under meklingen går under det nivået man ble enige om i forkant. Og når den forhåndsdefinerte smerteterskel nås under meklingsmøte, må advokaten ta en timeout. Advokaten må forsikre seg om at partens opplevelse av smerte faktisk har endret seg. Så når parten nå er klar til å løse saken på et annet nivå enn hva som ble sagt forut for meklingen, er det et bevisst og ønsket valg fra partens side. 

Fokus på egen smerteterskel kan også innebære andre begrensninger. I forhandlinger er det viktig å lytte godt til den andre part for å forstå den andres interesser og prioriteringer. For mye fokus på å oppnå det beste resultatet for egen del, kan medføre at man ikke er åpen nok for innspill fra den du forhandler med. 

I alle meklinger betyr relasjonene mellom menneskene mye. De gode løsninger finner man hvis partene føler seg forstått av hverandre. Dette gjelder like mye i saker mellom profesjonelle som familietvister. Entrepenører har også følelser. For mye fokus på egen smerte kan gjøre det vanskeligere å være åpen for andres smerte. Her kan advokatene spille en viktig rolle. I rettsmekling bør advokatene argumentere lite, og istedet spørre desto mer. Hvis egen part ikke forstår motparten, så er det enda viktigere at advokaten gjør det. 

Det er ikke uvanlig at på tross av at begge parter alt har strukket smerteterskelen til det ytterste, så er det likevel noe avstand igjen. Det spesielle med rettsmekling er at alternativet til en avtale, er rettssak. Rettslige prosesser er krevende. Partene mister kontrollen på prosessen, og ikke minst på ressursbruken. Jeg bruker derfor alltid avslutningsvis å oppsummere forhandlingene i fellesskap med partene. Etter oppsummeringen spør jeg de om de vil ta en siste vurdering av hva som vil være best for dem - en avtale hvor de vet utfallet - eller en lengre rettslig prosess. Etter en siste pause viser deg seg ofte at smerteterskler også er tøyelige. Ønske om kontroll, og ønske om å bli ferdig med saken gjør avtalen mer attraktiv enn hva man selv tenkte ville være mulig i forkant av prosessen.